摘要： 深谙资本运作之道的“最牛散户”黄炽恒，终于携公司迈出了赴港上市的第一步。10月22日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）向港交所递交上市招股书，正...
深谙资本运作之道的“最牛散户”黄炽恒，终于携公司迈出了赴港上市的第一步。10月22日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）向港交所递交上市招股书，正式加入内地房企赴港上市的大潮。
从整个房地产行业看，资本“入冬”，融资成本攀升，许多内地中小房企选择转战港股。此前，正荣地产、弘阳地产、美的置业以及大发地产已经成功在港上市，算上正在排队的恒达集团、银城国际、德信地产等，今年以来已有近10家内地中小型房企踏上了赴港上市的征途。
数据显示，截至10月23日，港股市场中，2018年地产行业的新上市公司为9家，而2017年只有6家，2016年为7家。包括内地房企在内，目前已有20家房企向港交所提交了申报稿谋求上市，其中15家为2018年新增。
作为创立于上世纪90年代的老牌粤系房企，海伦堡早期曾在广州番禺的高端市场名噪一时，但之后在全国化扩张中一度“失声”。在行业集中度快速提升的今天，海伦堡希望通过上市获得资本支持的意图非常明显，但挑战也摆在面前。
昔日番禺“高端王”寻求突围
海伦堡前身为广东中颐投资集团有限公司，1998年于广州番禺成立。其创始人黄炽恒，曾因对上海莱士(002252,股吧)和新宝股份等一系列成功投资而被称为“最牛散户”。
招股书信息显示，海伦堡目前业务涉及地产开发、金融产业、商业管理、物业管理、大健康产业、科创产业、文化旅游产业。众多业务类型中，开发住宅物业、少量的商业物业和创意科技园为海伦堡主营业务。
例如，海伦堡在番禺先后开发了华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目。得益于此，早期的海伦堡几乎垄断了番禺南部整个高端市场，成为盘踞在番禺楼市的“高端王”。
方向决定命运，时运迎来转折。除了产品打造能力，房企的战略选择攸关生死。2014年，黄炽恒对外表示，房地产业在黄金时代后已进入困难期，多种因素将制约未来发展。
但从成立时间看，海伦堡却可谓“恰逢其时”，与合景泰富、时代中国等房企属于同区域、同年代成立的粤系房企。时代地产和合景泰富多年来坚持重仓布局珠三角，随着城市群效应日益集聚，两者业务均得到了较快发展。
昔日对于大局的错判，直接导致海伦堡错失一轮黄金发展机遇。海伦堡曾动摇了在广州大本营深耕的决心，将战略目标对准二三线城市，拿低价地，并下沉调整产品定位。由于布局的项目多位于地段较偏的区域，海伦堡最初的扩张并不顺利，在长沙、武汉、惠州等城市的项目都曾遇困，一定程度上拖累了早期发展的步伐。时至今日，同一起跑线上的时代地产和合景泰富在圈内已分得一席领地、风生水起，海伦堡正奋力追赶，以缩短在“跑道”上的差距。
克而瑞发布的数据显示，2016年和2017年，海伦堡的流量销售额分别为185.7亿元和351.1亿元，同比大幅增长。2018年，海伦堡业绩依然保持较快的增长速度。1~10月，中国房企销售TOP100排行榜中，时代中国以475.8亿元的销售额排行第46位；合景泰富紧随其后，以475亿元排行第47位；海伦堡则以375亿元的销售额排行第57位。
此前，海伦堡曾在内部提出2018年实现销售额500亿元的目标。在剩下的两个月时间里，海伦堡距离“终点”尚有一段距离。
大幅拿地扩张致负债攀升
在上一轮市场周期中，“低地价”策略虽然拖慢了海伦堡的扩张步伐，但其得以用较低的成本扩张布局，搭乘上我国城镇化推进的“列车”。一些原本区位较偏的土地价值跃升，给海伦堡带来利好。
今年以来，海伦堡拿地动作颇为频繁，区域集中在一线城市周边及二线热点城市。7月30日，海伦堡首入浙江，以5.2亿元竞得嘉兴平湖商住地，溢价率14.13%，扩展了长三角版图。8月，海伦堡以8.1亿元竞得江苏苏州昆山一宅地，溢价率20.85%；同月在浙江余姚，以总价8636万元竞得一地块。9月10日，江苏苏州太仓出让4宗涉宅地块，海伦堡以底价3亿元竞得一地块。
不计拿地面积及金额，单就拿地数量及频率看，海伦堡在土地市场活跃的身影便赚足眼球，足见其逆势扩张土地储备的意图。
股权收购也是海伦堡实现扩张的途径之一。仅今年上半年，海伦堡便达到了去年全年的收购规模。招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡分别收购了4、9、21和21家公司的股权。
截至2018年8月31日，海伦堡在全国拥有112个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积约2340万平方米，涉及珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省（直辖市），共31个城市。
在住宅物业开发方面，招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡来自物业开发及销售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。
随着大规模扩张，海伦堡的销售业绩水涨船高。2015年，海伦堡业务经营获取的总收益约98.02亿元，未迈进百亿元门槛。2017年，海伦堡年度总收益已增至143.56亿元。2015年至2017年，海伦堡经营收益的复合年增长率21%；同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率53.9%。
但大肆扩张下，海伦堡的财务压力逐渐显现，现金流紧张、偿债压力倍增成为紧要矛盾。从招股书透露的数据看，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元和51.55亿元，同期未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。
作为最能直观反映房企债务水平的数据，海伦堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，显示出偿债压力较大。
上市利好与挑战并存
据了解，海伦堡早在2015年就已启动上市计划。内部人士早前透露，2018年，海伦堡“有机会就会上市”。但股市大行情转冷，其筹备三年等来的港股之旅很难一帆风顺。
从行业看，随着融资渠道持续缩紧、房企融资成本不断走高，行业集中趋势与规模化竞争加剧，中小房企在夹缝中求生存的境况愈发窘迫。在投融贷难的关口前，为追求规模化扩张并获更多话语权，许多房企在高负债的状态下纷纷赴港上市。
同策研究院院长助理张宏伟表示，内地中小房企近两年规模化扩张速度较猛，赴港上市的主要原因是希望通过资本市场解决融资问题，助推未来继续扩张。
香港中原金融集团金融科技部总经理严高乐分析称，在楼市和股市“寒冬”下，“折价”发行成为常见现象，再考虑此前某内地房企上市首日即破发，海伦堡选择此时上市应该早有权衡，“考虑大环境变化，若再晚恐真的无法上市”。
虽然上市在一定程度上能打通融资渠道，但并不意味着一帆风顺。严高乐认为，目前破发在港股发生概率较大。如海伦堡遭遇破发并受其影响，融资持续低于预期，将面临如何分配资金以保持稳定扩张和正常营运等问题。
但在苏宁金融研究院特约研究员江瀚看来，中小房企赴港上市的主要原因还是获得第一笔融资，而后股价涨跌对本身影响有限，这才是房企在破发潮下仍热衷上市的原因。“现在香港市场也不看好房企。所以即便成功上市，但整体发展依然处于受限状态。”江瀚说。
海伦堡披露的招股书显示，其融资将用于扩张收并购、开发现有物业和一般营运资金三大用途。
“海伦堡很可能是今年最后一个赴港上市的内地房企。市场环境不好，窗口期即将关闭，但因认购等相关程序已经履行，今年12月或明年1月成功上市的可能性较大。至于德信地产等后面排队上市的房企，最大的问题是谁来认购股票。现在地产股公开认购的兴趣很少。”奥陆资本总裁兼投资总监、花旗银行原董事总经理蔡金强表示。
在中小房企面临生存压力的行业背景下，海伦堡走出赴港上市第一步后，未来对战略发展还有哪些计划？《中国建设报•中国房地产》据此致电海伦堡有关负责人，对方称：“公司已向联交所申请上市，目前不方便回应采访，所有信息以上载至联交所的数据为准。”
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