摘要： 中房网讯 以规模论英雄的说法已霸占房地产业数年，只有到行业调整期才会有真正的反思。 对于房地产企业而言，什么才是最重要的？答案只有一个，就是利润。 百家...
中房网讯 以规模论英雄的说法已霸占房地产业数年，只有到行业调整期才会有真正的反思。
对于房地产企业而言，什么才是最重要的？答案只有一个，就是利润。
百家房企三季报九成赚钱
从目前行业整体状况来看，上市房企依然处于高利润、高增长周期中。
根据《证券日报》报道，中原地产研究中心分析数据显示，100家上市房企披露了2018年三季度业绩预告，盈利房企占比达91%，仅9家亏损。
统计数据显示，百家上市房企营业收入合计为10725亿元，上涨了31.2%；净利润合计为1012亿元；净利润率为9.44%，与2017年同期的9.17%相比，有小幅上涨；平均净利润上涨幅度达到了35.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产行业集中度越来越高，目前已有约20家房企销售规模跨入“千亿元俱乐部”。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。
中原地产首席分析师张大伟表示，过去几年，中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元向1000亿元销售额发起冲击，从1000亿元向2000亿元销售目标迈进的房企，业绩上涨明显。整体看，做大依然是当下房企的主流选择，拼规模趋势加剧，即使在调控加码趋势下，部分房企仍未放缓扩张步伐，进而导致市场分化越来越明显。
销售拿地均放缓
然而，尽管业绩预喜，但下半场的市场似乎并不乐观，各地土地市场频现流拍现象。当前环境下，去库存，加快回流现金已经成为房企们最头痛的问题。
据《第一财经日报》报道，老牌房企招保万金的销售业绩均有所放缓。万科1~9月累计销售金额增速约为9%，已低于全国销售增速，而三季度销售金额相比前两季度增速下滑；而进入三季度，招商蛇口销售金额也有所回落，增速已不如前两季度。至于保利地产，第三季度签约销售为883.39亿元，与第二季度的1283.79亿元相比，也呈下降趋势；同期，金地累计实现签约面积580.1万平方米，同比增长3.80%，累计签约金额1060.9亿元，同比增长3.39%，尽管相比上半年销售增速回正，但依然不够理想。
与此同时，一波降价潮席卷全国楼市，特价房、打折优惠、首付分期等各种促销手段轮番上阵，它们见于TOP10开发商，也有名不经传的在行业寒冬中瑟瑟发抖的小企业。在这种情况下，企业拿地的意愿降至冰点，9月百城土地单月成交总价同比下降50.8%。
四季度已启，年关将至，这往往是开发商年底冲业绩的季节，今年在调控背景和回笼现金的迫切需求下，开发商没有更多的路可选。
与此同时，地市趋冷。今年上半年，具备融资优势的国资房企拿地策略依然较为积极，但近期出现分化。9月份，全国百城土地成交总价同比下降50%。
9月份，万科新增14个项目，对应总计容建筑面积为385.3万平方米，同比减少21.4%；总地价为249.3亿元，同比减少15.3%。而1~9月，公司新增计容建筑面积同比增长18.3%，新增土储总地价同比增长14.0%。
保利9月新增9个项目，总计容建筑面积同比减少 26.0%，总地价同比减少 37.7%。但加上前8个月的数据，这两项均为正增长。
中海也出现这种情况，9月新增5个项目，权益楼面面积约135.2万平方米，同比减少 55.7%；权益地价71.4亿元，同比减少61.4%。而1~9月，中海新增权益楼面面积同比下降2.2%，新增土储权益地价同比下降4.8%。
去化率持续走低
虽然也有华润置地等少数龙头房企仍在积极拿地，9月单月拿地面积和金额同比增长，但整体而言，从全国、百城、龙头房企三个维度观察，土地市场的成交均明显降温。
土地市场入秋，一方面有土地端设置的条件严苛抑制房企拿地动力的原因，另一方面也是销售低迷导致。
以深圳上周（10.22~10.28）情况为例，正值金九银十的传统销售旺季，但深圳上周四个项目入市，一手住宅开盘去化约两成，市场好的年份，日光盘的案例曾一个接着一个。
一名房企营销人士对第一财经指出，“第四季度，公司的销售压力有增无减。新开的项目卖不动，而我们在部分城市的数个明星项目，因为价格和城市政策等问题，拿不到预售证，而这些项目以股权或债权的形式引入了外部投资者，原定的开盘时间目前一再延后，项目IRR会进一步下降。”
该人士补充，“加上目前融资环境严峻，融资渠道不畅，公司的资金流压力加大，在对外拿地上节奏会放缓，定更高的拿地条件。正如行业正在呈现的景象，一些去化不好的项目，我们也在打折促销。”
另一个可以参照的指标是，9月份，全国新开工面积1.93亿平方米，单月同比增长20.3%，增速较8月份回落6.3个百分点；1~9 月全国累计新开工15.26亿，平方米同比增长16.4%，增速较1~8月提升0.5百分点。
光大证券分析师何缅南指出，“我们认为新开工增速的提升主要来自两方面，一是销售趋冷的情况下，开发商存在抢跑道，加速推盘和抢收现金流的动力；二是目前资金面持续紧张，非标产品受限，房企只有满足四证齐全（新开工）后，方可获得开发贷，促进了房企加快开工的意愿。”
从房企角度来说, 在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，四季度将继续加大货量供应。
从目前行业环境来看，去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善以及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。宽松政策预期抬升了，但地产业的春天什么时候才会来还是个未知数。
来源：证券日报、第一财经日报，中房网综合整理
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