摘要： 房地产市场热度正在消散。 易居研究院10月26日发布的报告显示，其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数...
房地产市场热度正在消散。
易居研究院10月26日发布的报告显示，其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。
房产市场“秋意浓”
今年9月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13082元/平方米，环比增长1.0%，同比增长7.7%。100城房价在连续12个月超过1.2万元均价后，首次突破1.3万元/平方米。
从历史数据可以看出，9月百城新房成交均价同比上涨7.7%，增幅较之前明显回落。报告称，百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高，达到27.6%，随后持续收窄，截至今年9月，房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。
另外，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，是45个月以来首次显著攀升。
对于当前库存规模上升，他表示，至少今年第四季度可能会延续。因为第四季度很多城市推盘节奏确实加快，而市场销售又不到位，这个时候库存积压是必然的。积压的情况下，房价也容易受到牵制。对于库存上涨来说，利好点在于房价确实受到抑制了。但是从开发商的角度看，好不容易面临预售证发放节奏加快，但是却发现，其又迎来了一轮下跌和去库存的阶段。
“房价涨幅收窄、库存量上升，应该会成为今年第四季度的房地产市场的主题。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一方面，大多数在调控城市上并没有放松，反而有收紧的迹象。另外，当前信贷跟货币不断收紧，房企会面临偿还债务压力。因此，在销售回款比较缓慢的情况下，房企的资金链可能会相对紧张，会快速销售，以此作为主要的资金来源。
从统计局70城房价数据来看，一二线大部分城市在持续的调控高压下，市场下行压力较大，部分三四线城市降温明显。在全国市场下行状态下，大多数三四线城市销售面积下跌，导致房价涨幅收窄，后期下跌概率较大，同时在供应端，各城市纷纷加大土地推出力度，加上严厉打击房企违规囤房现象，因此供应不断上涨，下半年库存量上涨趋势明显。
房价下跌库存上升
楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。
近期楼市受到政策因素的影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场的精准调控都让楼市出现普遍“降温”态势，大部分主要城市的楼市成交和土地出让均出现了不同程度的环比下跌。“稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。”中研普华研究员黄相龙在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
另外，北京、上海、杭州、南京等热点城市的整体库存量出现了不同程度的上升。以苏州为例，9月库存环比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市库存总量环比上升9.3%。面对房源滞销，库存反弹，开发商开始了新一轮的促销战。例如上海有些项目亮出了降价、打折、“员工价”、送车位等促销手段。
一线城市中成交量逆势上涨的广州，9月份市场活跃度有所提升的主要原因也是开发商纷纷加快了推货速度，采取降价促销、送车位等方式降低置业门槛。不过，有业内人士坦言，降价促销也并非“安全牌”，一旦引发前期业主的“不满”，房企品牌也会受到影响。为此，有部分开发商仍选择观望。
相关人士告诉记者，房价下跌，会导致开发商投资热情下降，而房产市场以及其上下游产业体量极大，因此房企投资的下降会在一定程度上导致经济发展增速放缓，同时会导致城市建设速度减缓。而库存量上涨会导致开发商资金周转困难，从而限制开发企业的发展规模和速度，因此过多的库存会影响到房产市场的健康发展。目前很多开发企业负债率均较高，对于现金流要求较高，库存量上涨或许会导致部分小型房企因此而破产。
“在多数城市里面，房价下跌、库存量上升。一旦持续时间超过半年以上，达到一年，那么可能会面临到宏观经济下降的压力，地方政府也会面临着收入下降压力。”谢逸枫表示，最主要的还是债务偿还，包括城市基础设施建设，都会带来压力。因此房价下跌、库存量上升，对房地产市场会造成不健康的影响，同时对宏观经济地方财政收入也会带来一些弊端的。尤其是库存量，一旦上升的话，地方的财政收入会带来巨大压力。
入手需谨慎
那依据当前来看，是否意味着抄底的机会来了呢？
有业内专家认为，房子不是用来炒的，而是用来自住的，现在炒房风险比历史上任何一年都要大。过去，只要一看到房地产低迷了，房价略有下调了，就是抄底的机会。但是现在即使是国内经济下行压力再大，政府的房地产调控政策依然坚持不松动。现在房价下降，乃是房地产调控的效果逐步出现，未来房地产调控还要很长时间。再者，政府调控房地产的终极目标要搞清楚，就是把房地产去投机化、去杠杆化，防控系统性金融风险，让中国的房地产泡沫慢慢挤干净。这就意味着，房地产要去投机化，投机性需求要退出，房价由当地刚需购买力来支撑。这个时候想抄底房地产，那结果肯定是充当了接盘侠。
过去在股市，很多人一看到股指下跌，就嚷着要抄历史大底，一看到政府出利好，就说这是政策底，但这些都远非是大底，股市下跌趋势一旦形成，不跌透了是很难逆转的，真正股市大底是没几个人敢抄的。房价也是如此，前几次是调控政策的松动，而现在是要把调控政策执行到底。所以，房地产降温才刚刚开始，盲目抄底肯定是不足取的，风险极大。
目前一二线城市已经经历过一年多甚至两年的调控高压，部分之前涨速较快的城市均出现不同程度的价格回调。从诸葛找房数据研究中心数据来看，近几个月一线城市及部分二线城市二手房挂牌均价已经基本稳定。
同时可以看到，大部分三四线城市市场刚开始进入下行状态，而国家调控市场的决心和信息愈发强烈，目的在于打击炒房投机行为，使得市场回归到理性稳定水平。所以未来三四线城市或许仍然会有一定的降价空间，但空间有限，因此刚需购房者可以入手。
谢逸枫表示，2018年房地产销售可能会出现整体性的下降，一二线城市房价难以上升，三四线城市房价较稳定甚至下跌，而且调控政策放松的可能性也很小。在调控期内房价大跌的情况肯定是不会大面积出现的，但是会逐渐趋于一个稳定的局面而发展，至于对刚需族想买房的朋友条件达到就可以买房，而一心做投资的豪客不建议再下手。
严跃进告诉记者，单纯看房价和房源，其实是可以入市。当然适当放缓节奏也没事，到了年底预计预售方面的节奏会积极和信贷放松配合。若是年底银行贷款政策放松，那么本身也是具有较好的意义的。
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