摘要： 1宗流拍、3宗终止出让、6宗成功出让，上月土拍市场跌宕起伏，结局出人意料。先是南城“巨无霸”优质地块流拍，紧接着多宗地块以底价或接近底价成交，最终在黄江、东...
1宗流拍、3宗终止出让、6宗成功出让，上月土拍市场跌宕起伏，结局出人意料。先是南城“巨无霸”优质地块流拍，紧接着多宗地块以底价或接近底价成交，最终在黄江、东坑三宗地块终止出让中落下帷幕。业内人士分析，出让地块以底价或接近底价成交，甚至流拍，与如今土拍市场降温有很大关系。开发商对东莞楼市的预期在下降，对土地的观望态度也会更明显。而黄江、东坑三宗地块，在最后关头来了个“急刹车”终止拍卖，目的也是为了稳定土地市场预期。
南城9万㎡地块意外流拍
刚刚过去的10月，东莞土拍市场非但没有昔日的热闹，反而开始遇冷。南都记者了解到，在今年10月挂牌出让的10宗地块中，仅成功出让六宗地，总占地面积22 .93万㎡，成交总价约65 .37亿元。其中，最吸睛的就是南城9万㎡巨无霸商住地块。这个业界期待已久的地块，以流拍收尾。这也是继石碣地块流拍之后，今年第二块流拍的地块。
据公开资料显示，10月19日上午10点，南城雅园9万㎡地块在东莞公共资源交易中心公开出让。该地块位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧，起始总价195664万元。值得注意的是，该地块竞拍条件十分苛刻。竞得人需要无偿配建：160000㎡商业办公楼、1600个停车位、肉菜市场等配套设施820㎡，再加上全自持50000㎡商业用房，对自持商业用房集中配置，自持经营。按照这样的方式计算，剔除无偿配建后，实际楼面地价将去到11777元/㎡。要是算上无偿配建面积建安成本(以4000元/㎡计算)，楼面地价则去到14969元/㎡。
南城地块流拍给土拍市场带来沉重一击。对此，业内人士分析，从该地块的区位、规模来看，皆可以列为优质地块。但因定价过高，竞拍条件苛刻，配建、自持条件极为考验开发商的综合实力，并非想拿就拿。而且该地块商业体量过大，给政府配建的体量也不小，所以开发商都不敢轻易拿地。
深圳为人才“借地盖楼”
南都记者梳理公开资料发现，在成功出让的6宗地块中，4宗是以底价成交，剩余两宗则是以接近底价成交。
在底价成交的地块中，打头阵的是茶山镇下朗村地块。由于只有1家房企参与竞拍，该地块最终被金融街(深圳)投资有限公司，以15.7亿元底价轻松拿下，折合楼面地价9500元/㎡。这也是地产大鳄金融街首次入莞。
在近一年拿地的这些外来房企中，招商局蛇口再次出手，以8.59亿元的底价斩获虎门一商住地块，折合楼面地价11800元/㎡。虽然两次拿地的时间间隔不到一年，相比之下，初次拿地则显得艰难许多。
和招商局蛇口一年拿两块地相比，金地出手的频率则更高一些。10月25日，金地以3.7802亿底价，夺得东坑2.2万㎡商住地，折合楼面地价6800元/㎡。这也是今年以来，金地在东莞土拍市场拿下的第三宗商住地。
眼下，底价拿下东莞今年首宗商服用地的厚街商会则显得有些“突兀”。南都记者了解到，这块位于厚街寮厦地铁口旁1 .9万㎡商服用地，靠近厚街万达广场、R 2线寮厦地铁口，地理位置优越。与之相匹配的，是其苛刻的出让条件：竞得人须自持物业不得低于计容建面的60%，且自持年限不低于10年。将以上种种与今年厚街镇政府工作报告提到的“全力推进商会大厦建设”结合起来，业内人士预测该地块将会打造成为厚街商会大厦。
而十月通过土拍拿地的房企之中，还数深圳市人才安居集团“借地盖楼”最引人注目。塘厦这块3.9万㎡商住地，仅经过两轮竞拍，就被深圳市人才安居集团以18.84亿元斩获。据悉，这不仅是四年来塘厦首次出让商住地，也是深圳首次在东莞通过土拍形式获得土地用以人才住房建设。
黄江东坑3宗地终止出让
在十月土拍即将进入尾声时，黄江、东坑3宗商住用地皆“因故终止挂牌出让”。先是黄江镇田心村一万多平方米商住混合用地，在东莞市公共资源交易网挂出终止出让的通知。紧接着10月30日，黄江田心村2.5万㎡和东坑坑美2.1万㎡商住地，均以同样的方式终止竞拍。南都记者了解到，原定于30日出让的两宗商住地，竞拍要求“全自持商业5年”，出让条件较为苛刻。
接二连三终止竞拍，也引发了业内热议。有人认为，这3宗地块终止拍卖主要是受环境影响。除了东莞商业环境整体经营压力大以外，受石碣和南城地块流拍影响，房企观望情绪愈发浓厚。为了稳定土地市场预期，才会选择终止拍卖。
更有专家指出，如今东莞土地市场降温，土地拍卖自然也要有相应调整。不少业内人士表示，热门地块都无人问津，东莞楼市或将进入新一轮调整期。
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